Tasaciones concesiones administrativas Barcelona. ¿Cómo se valora?
LAs Tasaciones de concesiones administrativas en Barcelona son objeto de tasación y valoración, se rigen por la normativa patrimonial, según el art. 93.4 LPAP, las concesiones de uso privativo o aprovechamiento especial del dominio público podrán ser gratuitas, otorgarse con contraprestación o condición, o estar sujetas a la tasa o canón por utilización privativa o aprovechamiento especial de bienes del dominio público. Este tipo de aprovechamiento que otorga la Administración supone la concesión de uso privativo, constituye un auténtico derecho real, inscribible en el Registro de la Propiedad; y recae también sobre las obras, construcciones e instalaciones fijas que haya construido para el ejercicio de la actividad autorizada ex arts. 97 y 98 LPAP.
¿Cómo se valora con carácter general una concesión administrativa?
Tasar una concesión administrativa es un trabajo de valoración que suele presentar muchas dudas entre los clientes que nos llaman preguntando sobre como es posible valorar el suelo, objeto de concesión, edificio, aparcamiento, etc… ocurre algo similar a la hora de valorar entidades y organizaciones sin ánimo de lucro. Desde TASACIONES BARCELONA, hemos realizado muchos informes de tasación en colaboración con el Ayuntamiento de Barcelona, con el puerto de Barcelona
En el caso general la valoración es a valor real de mercado. Normalmente este supuesto es sencillo, pero en otras ocasiones de valoraciones realizadas, se ha complicado muchísimo al tener una concesión con un valor intangible, complejo de reflejar en una valoración.
El art.24, indica que la tasación de este tipo de inmuebles sometidos a una concesión con carácter general, debe tomarse como referencia el valor que tendría en el mercado la utilidad derivada de la utilización o el aprovechamiento que se haga del bien; si bien, cuando se utilicen procedimientos de licitación pública, su importe vendrá determinado por el valor de la proposición sobre la que recaiga la concesión para tasar una concesión administrativa conocida la fecha del término del derecho de superficie o concesión administrativa.
¿ Cómo se calcula el valor de una concesión administrativa sobre un bien de dominio público?
La TRLRHL (LA LEY 362/2004) no da este porcentaje, limitándose a las afirmaciones generales del art. 24 (LA LEY 1004/1989) antes citado. La Ley 8/1989, de 13 de abril (BOE del 15), de tasas y precios públicos, regula en su art. 64 las bases y los tipos de gravamen de la tasa por utilización privativa o aprovechamiento especial de bienes del dominio público estatal; indicando el modo de cálculo de la base a partir del valor de mercado de los terrenos colindantes o de su utilidad, y estableciendo como regla general un tipo de gravamen del 5%.
¿Pero, qué ocurre si existe un canon o tasa?
Este es el caso más fácil, la tasación de Concesiones Administrativas en Barcelona han de establecer qué porcentaje que constituya el canon anual a abonar por parte del concesionario.
Una vez tengo ese CANON DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVO, lo que se ha de hacer es realizar un cálculo por actualización de rentas de ese canon a los años establecidos por convenio o contrato. Resumidamente, se trata de actualizar los flujos de caja sobre el CANON que este inmueble tiene otorgado.
Un ejemplo practico que me he encontrado se da en la valoración de aparcamientos con un derecho de concesión administrativa limitado que se venden independientemente como plazas de garaje. Este valor es bastante más bajo que el valor por comparación, y puede dar más de un susto cuando se compra una plaza en concesión administrativa en Barcelona, pensando que vale lo mismo que una plaza de garaje libre de concesión, que reduce mucho su valor.
